وبلاگ حقوقی

از آنجا که یکی از موارد ادعای مالکیت ملک توسط مستاجر، در ملک تجاری و به واسطه داشتن حق سرقفلی یا کسب و پیشه و تجارت می باشد، در این قسمت، قصد داریم، در خصوص ادعای مالکیت ملک توسط مستاجر، در املاک تجاری صحبت نماییم و موارد پرداخت حق سرقفلی توسط موجر را بگوییم. برای بررسی این موضوع، ابتدا باید، با رجوع به قوانین موجر و مستاجر سال 1356 و 1376، حق کسب و پیشه و سرقفلی و آثار این دو را تعریف کنیم که به شرح زیر است:

حق کسب و پیشه و تجارت:

بر اساس قانون روابط موجر و مستاجر 1356، چنانچه شخصی، ملکی تجاری را اجاره کرده و طی سال ها، در آن، به فعالیتی انحصاری، مشغول می شد، برای او، به صورت خودکار، حق کسب و پیشه و تجارت، ایجاد می گردید. از آثار این حق، این بود که موجر، جز در موارد تخلف مستاجر، عملا، نمی توانست، ملک خود را از او بگیرد و در صورت موفق شدن برای تخلیه ملک نیز باید، مبلغی را که مستاجر، بر آن، توافق داشت یا کارشناس دادگستری، تعیین می کرد، به عنوان حق کسب و پیشه، به مستاجر می پرداخت که مبلغ گزافی بود. 

بنابراین، با وجود حق کسب و پیشه، در قراردادهای اجاره سال 56 تا 76، عملا، ملک، بی ارزش می شد و کسی حاضر به خرید آن، نبود؛ چراکه گرفتن ملک از مستاجرین، بسیار دشوار می بود. با تسامح، می توان گفت، در این قراردادها، به نوعی، مالکیت، به مستاجر، منتقل می شد؛ چراکه اگر مستاجر، موارد تخلف، نظیر اجاره ملک به دیگری، بدون اینکه این حق را داشته باشد یا تغییر کاربری ملک، بر خلاف قرارداد را انجام نمی داد، عملا، موجر، نمی توانست، در خصوص تخلیه ملک، اقدامی کند.

حق سرقفلی: 

بعد از تصویب قانون جدید روابط موجر و مستاجر در سال 1376، مفهوم حق کسب و پیشه و تجارت، دچار تغییر و دگرگونی شد و قانون گذار، از لغت سرقفلی، استفاده نمود. حق سرقفلی، بر خلاف حق کسب و پیشه، به صورت خودکار و در حالت تداوم اشتغال در شغلی معین، برای مستاجر، ایجاد نمی گردد؛ بلکه، هنگام انعقاد قرارداد اجاره، موجر و مستاجر، باید بر آن، توافق نموده باشند و مستاجر، مبلغی را بابت حق سرقفلی، به موجر بپردازد. در این حالت، چنانچه، موجر، از مستاجر، بخواهد، ملک را تخلیه کند، باید، حق سرقفلی وی را به نرخ روز به وی بپردازد.

با توجه به مقدمات بالا، ادعای مالکیت مستاجر در ملک تجاری، به واسطه داشتن سرقفلی، پذیرفته نیست و در حالتی که مستاجر، مدعی مالکیت ملک مورد اجاره است، باید، از مدارکی همچون، سند، شهادت شهود و هر امری که مثبت ادعای مالکیت او بوده، برخوردار باشد.

اما، از طرفی، همانطور که گفتیم، در اجاره های تجاری منعقد شده در فاصله سال های 56 تا 76، در رابطه با کسب و پیشه، علی رغم عدم مالکیت، چنانچه مستاجر، تخلفی نکند، موجر، قادر به تخلیه، ملک، نخواهد بود و با تسامح، می توان گفت، مستاجر، تا زمانی که تخلف نکرده یا ملک، بسیار فرسوده نشده و در معرض تخریب نباشد، به نوعی، مالک ملک محسوب می شود.